Co zrobić, gdy kłopotliwy lokator nie chce opuścić mieszkania?

Wynajmowanie nieruchomości lokatorom staje się coraz popularniejsze, ponieważ dla właścicieli mieszkań takie działanie wydaje się prostym sposobem na pozyskanie dodatkowego dochodu. Sprawa staje się bardziej skomplikowana, jeśli wynajmujący zawrze umowę z osobą, która sprawia problemy i nie reaguje na prośby o opuszczenie lokalu mieszkalnego. Jak poradzić sobie z lokatorem, który dokonuje zniszczeń lub nie uiszcza płatności za czynsz? W artykule wyjaśniamy, jakie istnieją możliwości porozumienia się w ramach przepisów prawnych oraz kto i wobec kogo może z nich skorzystać.

Lokator – definicja prawna

Jednym z kroków, które można podjąć w przypadku trudnej sytuacji związanej z lokatorem, jest konsultacja ze specjalistą, takim jak adwokat. Sprawy cywilne powinny zostać powierzone prawnikowi, który posiada profesjonalną wiedzę z zakresu prawa ochrony lokatorów oraz na co dzień zajmuje się podobnymi przypadkami.

Podstawowym aktem prawnym, który reguluje kwestie lokatorskie, jest wspomniana wcześniej Ustawa o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W art. 2 ust 1 pkt 1. tego dokumentu znajduje się definicja lokatora, która mówi, że jest nim najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. W powszechnym rozumieniu lokator to osoba wynajmująca mieszkanie lub dom. W świetle prawa definicja ta obejmuje także:

• każdą osobę zajmująca lokal mieszkalny, która taką, która ma do niego tytuł prawny, wynikający np. z umowy najmu;
• osobę wynajmującą lokal na podstawie umowy nieodpłatnego użyczenia,
• małżonka.
• dzieci,
• spółdzielców – osoby posiadające spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu,
• podnajemców, użytkowników, dożywotników, domowników, sublokatorów, osoby mająca służebność mieszkania.

Kto w świetle prawa nie może być lokatorem?

Wyjaśnienie tego, kim jest lokator może okazać się niewystarczające. Należy doprecyzować także, kto nim nie jest. Definicji tej nie podlegają osoby posiadająca prawo własności do lokalu, a także współwłaściciele. Za lokatorów nie uznaje się zatem osób znajdujących się m.in.: w schroniskach dla bezdomnych, noclegowniach, czy internatach.

Jak chronić się przed kłopotliwymi lokatorami?

Podstawowym dokumentem, który zabezpiecza wynajmującego przed uciążliwymi lokatorami, jest dobrze sporządzona umowa najmu. Powinna ona określać konkretne sytuacje, w których wynajmujący może przeprowadzić procedurę rozwiązania umowy najmu. Jeśli strony umowy nie zadbały o szczegółowe ustalenia, zastosowanie mają wówczas przepisy prawa cywilnego. Właściciel nieruchomości zerwać umowę w kilku szczególnych sytuacjach, kiedy lokator:

• zalega z zapłatą za trzy pełne okresy płatności i mimo wcześniejszego pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy, nie uregulował wszystkich zobowiązań;
• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową i niezgodnie z przeznaczeniem,
• najemca podnajmuje lokal bez zgody właściciela.

Jeśli pomimo zaistnienia powyższych sytuacji, lokator nie reaguje na pisemne prośby opuszczenia lokalu, wynajmującemu pozostaje droga sądowa. Sąd decyduje wówczas o rozwiązaniu umowy oraz nakazuje opuszczenie lokalu.