Zasiedzenie nieruchomości – czym jest i jak się przed nim uchronić?

Zasiedzenie nieruchomości jest instytucją prawa cywilnego, pozwalającą na nabycie własności poprzez długotrwałe i nieprzerwane posiadanie. W polskim prawie, zasiedzenie jest regulowane przez przepisy Kodeksu cywilnego, które precyzyjnie określają przesłanki niezbędne do stwierdzenia nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Czym dokładnie jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia własności poprzez posiadanie nieruchomości przez określony czas i spełnienie dodatkowych warunków określonych przepisami prawa. Zasiedzenie opiera się na założeniu, że długotrwałe i niezakłócone posiadanie nieruchomości powinno prowadzić do stabilizacji stanów prawnych, co z kolei przyczynia się do pewności obrotu prawnego. Zasiedzenie ma duże znaczenie praktyczne. Wiele nieruchomości w Polsce ma nieuregulowany stan prawny z powodu braku dokumentacji lub błędów w przeszłości. Zasiedzenie umożliwia uregulowanie takich stanów, co jest szczególnie ważne w obrocie nieruchomościami oraz w procesach inwestycyjnych. Zasiedzenie może także stanowić narzędzie ochrony długoletnich posiadaczy, którzy nie mają formalnych tytułów prawnych do nieruchomości, ale faktycznie nią zarządzają i dbają o nią. W takich sytuacjach warto skonsultować sprawę z prawnikiem nieruchomości Warszawa, który dokona oceny, czy spełnione zostały przesłanki wymagane do zasiedzenia nieruchomości i w razie potrzeby poprowadzi postępowanie sądowe.

Posiadanie samoistne

Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten kto nią faktycznie włada jak właściciel. Oznacza to, iż posiadanie samoistne nieruchomości to sytuacja, w której dana osoba sprawuje władztwo nad nieruchomością na własny rachunek, jako właściciel, bez względu na to, czy faktycznie nim jest. Przejawem posiadania samoistnego są takie czynności jak np.: koszenie trawy, dokonywanie nasadzeń drzew/krzewów, opłacanie podatku od nieruchomości, ogrodzenie nieruchomości, wykonanie remontu budynku. Od posiadania samoistnego należy odróżnić posiadanie zależne, które występuje, gdy posiadanie jest sprawowane na podstawie prawa zależnego, takiego jak najem, dzierżawa czy użytkowanie. Posiadanie zależne nieruchomości wyłącza możliwość jej zasiedzenia.

Czas trwania posiadania

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze (art. 172 K.c.) wymaga, aby posiadacz nieruchomości, będący w przekonaniu, że jest jej właścicielem, posiadał ją przez okres 20 lat. Dobra wiara oznacza, że posiadacz nie jest świadomy żadnych przeszkód prawnych, które uniemożliwiałyby mu nabycie własności. Przykładowo, osoba, która nabyła nieruchomość na podstawie umowy, która z jakichś powodów okazała się nieważna, ale przez lata uważała, że jest jej właścicielem, może skorzystać z zasiedzenia w dobrej wierze po upływie wspomnianego czasu. Jeśli posiadacz nieruchomości zdaje sobie sprawę, że nie jest jej właścicielem (zła wiara), zasiedzenie wciąż jest możliwe, ale wymagany czas posiadania wydłuża się do 30 lat (art. 173 K.c.).

Postępowanie sądowe

Niezależnie od tego, czy mamy do czynienie z posiadaczem samoistnym w dobrej, czy złej wierze, zasiedzenie następuje z mocy samego prawa. Niemniej jednak posiadacz musi złożyć wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie i przedstawić dowody na potwierdzenie swojego wniosku. Sąd rozpoznając sprawę bada, czy zostały spełnione wszystkie warunki zasiedzenia. Jeśli tak, wydaje orzeczenie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie.  Orzeczenie to jest podstawą do wpisu prawa własności do księgi wieczystej i stanowi tytuł prawny do nieruchomości. Prowadzenie sprawy warto zlecić warszawskiemu prawnikowi od nieruchomości.

Jak się uchronić przed zasiedzeniem nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości przez osoby niebędące ich prawowitymi właścicielami jest zjawiskiem, które może prowadzić do utraty prawa własności nieruchomości. Aby zapobiec takim sytuacjom, właściciele powinni podjąć odpowiednie działania mające na celu ochronę swojej własności. Poniżej opisane są tylko niektóre z nich.

1. Monitorowanie nieruchomości: Regularne sprawdzanie stanu nieruchomości jest kluczowym elementem zapobiegania zasiedzeniu. Właściciel powinien systematycznie odwiedzać swoją nieruchomość, aby upewnić się, że nie jest ona używana przez nieuprawnione osoby.
2. Wybudowanie ogrodzenia i oznakowanie terenu: Fizyczne zabezpieczenie nieruchomości, w tym ogrodzenie terenu, zamontowanie bram, tablic informacyjnych i znaków zakazujących nieuprawnionego wejścia, jest skutecznym sposobem na zapobieganie zasiedzeniu.
3. Podjęcie działań prawnych w przypadku naruszenia: Jeśli właściciel zauważy nieuprawnione korzystanie ze swojej nieruchomości, powinien niezwłocznie podjąć kroki prawne, w tym wysłanie wezwania do zaprzestania naruszeń, a w razie potrzeby – wszczęcie odpowiedniego postępowania sądowego.
4. Wynajem lub dzierżawa: Aktywne wykorzystanie nieruchomości poprzez wynajem lub dzierżawę może zapobiec zasiedzeniu, gdyż w ten sposób właściciel wykazuje ciągłość posiadania. Umowy najmu czy dzierżawy powinny być odpowiednio udokumentowane.
5. Utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie: Regularne prace konserwacyjne i naprawy świadczą o dbałości właściciela o nieruchomość i o wykonywaniu jego władztwa nad nieruchomością.
6. Właściciel powinien utrzymywać dobre relacje z sąsiadami oraz lokalną społecznością, którzy mogą być naturalnymi obserwatorami nieruchomości i mogą informować właściciela o wszelkich niepokojących działaniach na terenie nieruchomości. W przypadku dłuższej nieobecności właściciela, dobrze jest mieć kogoś, kto na bieżąco będzie mógł zainteresować się stanem nieruchomości, a w razie potrzebny powiadomi właściciela.

Zasiedzenie nieruchomości stanowi realne ryzyko dla właścicieli, którzy nie sprawują aktywnego nadzoru nad swoim mieniem. Aby zapobiec utracie własności przez zasiedzenie, konieczne jest podejmowanie regularnych i świadomych działań mających na celu wykazanie ciągłego posiadania. Prawidłowo zarządzając i chroniąc nieruchomość, właściciele mogą znacznie zmniejszyć ryzyko zasiedzenia i zabezpieczyć swoje prawa do nieruchomości na przyszłość. W przypadku kiedy właściciel uzyska informacje, iż ktoś korzysta z jego nieruchomości, powinien skonsultować sprawę z warszawskim prawnikiem od nieruchomości, który przedstawi działania jakie należy podjąć, aby nie dopuścić do zasiedzenia nieruchomości.